不動産鑑定評価基準

不動産鑑定の方法としては、３つの手法が採用されています。それぞれの鑑定基準となる項目は違いますが、３つの鑑定手法を参考に鑑定します。どれか１つだけということは無いので、注意が必要です。
その３つの手法は以下です。

　①　原価法

　②　取引事例比較法
　
　③　収益還元法

鑑定時点で再度調達する（建設する）ことを考えた場合に必要となる原価（再調達原価）
から経年や陳腐化による減価修正を行って積算価格を算出する

　再調達価額　－　減価修正　＝　積算価格

※再調達価額求めれない場合でも原価法は使えます。
　その場合、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）を用います。

取引事例比較法とは、
多数の取引事例の取引価格に必要に応じて
事情補正および時点修正を行い、かつ地域要因の比較および個別的要因の比較を行って
求められた価格を比較考慮し、これによって対象不動産の比準価格を求める手法。

原則として　：　近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産を選びます。
必要やむを得ない場合　：　近隣地域の周辺地域を選びます。

対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合
（わかりづらい文であるが、対象不動産が通常の用途と異なる用途で用いられる場合と考えればよい）
同一需給圏内の代替競争不動産を選択します。

投機的取引と認められる事例では用いてはなりません。

対象不動産が将来生み出すであろう期待される
純収益（毎月の賃料、礼金等）の現在価値の総和
を求めることにより対象不動産の収益価格を求める手法

収益還元法は賃貸用不動産に限らず、自宅でも賃料を想定することで適用できます。

ただし、文化財など一般に市場性を有さない不動産は適用できません。

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